房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入、创造就业机会、改善居住条件、稳定金融市场、带动相关产业发展等诸多方面发挥十分重要的作用。我区房地产业自上世纪九十年代缓慢起步，在2012年至2020年间达到高峰，市场规模迅速扩大，价升量增，一度成为重要支柱产业。最近两三年开始出现滞涨状态，特别是去年下半年以来尤为明显。为助推我区房地产业平稳健康发展，区委区政府咨询委员会城乡建设组近期赴温岭、临海、椒江等地考察了解目前当地房地产市场相关情况及提振措施，走访区住建、自规、统计等部门和城投、交旅、经开、房产协会、房产中介协会、在黄开发房企等单位，对我区房地产业发展状况作了专题调研。发现我区房地产业存在着房产开发投资减缓、商品房交易量价齐跌，库存处于相对高位、市场整体供大于求，辖区人口增长乏力、购买力度明显下降，本地房企实力较弱、品牌房企投资滞缓等问题。调研组在认真分析产生问题主要因素的基础上，经综合研究，提出了我区应转变发展理念、有序控制供地节奏，推进城市更新、合理调整安置模式，加强配套建设、着力提升城市品质，增强服务意识、不断优化营商环境等建议。
一、当前我区房地产业呈现的主要问题
总体来看，我区房地产业态势比较平稳，但受宏观经济下行及房地产调控政策等多重影响,我区房地产业也出现了一些问题，需要引起我们的高度重视。其主要表现在：
(一)房产开发投资减缓，商品房交易量价齐跌。近五年来，我区商品房的开发销售在2021年、2023年出现了开发投资额、施工面积、销售面积、生产总值的负增长，出让的商品住宅用地的平均楼面价和平均地价均呈下降态势。伴随每年入市的用地量增加，这种现象将会进一步加剧。
通过对2021年以来商品房月成交量及成交金额的分析，还可以看到近三、四年间的下降趋势，尤其是去年下半年以来更为显著。今年1-4月，商品房共成交880套，销售总面积7.79万平方米，同比下降39.11%，销售总金额105229万元，同比下降33.19%，商品住宅销售均价为17530.76元每平方米，同比下降4.14%，二手住宅销售均价同比下降7.95%。继续呈现量价齐跌状态。
(二)库存处于相对高位，市场整体供大于求。据抽样调查统计数据，我区2023年末城镇居民和农村居民人均住房建筑面积分别为45.18平方米和60.28平方米。房地产监管分析系统统计显示，截至2024年3月13日，商品房库存17607套，面积109.02万平方米(其中：商品住宅3636套，面积52.47万平方米；商业用房238套，面积18.30万平方米；办公用房205套，面积1.48万平方米；其他11386套，面积36.77万平方米)。商品住宅的去存化周期为24.95个月，处于相对高位。同时由于近年来“城村双改”力度加大，我区前期已竣工的空置安置房面积据保守估计尚有约25.4万平方米(城投16万平方米，经开9.4万平方米)。加上2024年计划加快推进23个(21768套)在建安置房项目建设，其中9个(9418套)完成竣工验收，新开工4个(2100套)(《黄岩区2024年“五大攻坚—永宁焕新”城市更新行动百项攻坚实施方案》)。我区住宅房产存量将会达到惊人的数量(未含全域土地综合整治计划建设的安置数)，供大于求的局面还会持续较长一段时间。
(三)辖区人口增长乏力，购买力度明显下降。自2020年以来的4年间，黄岩户籍人口、人口自然增长率已呈负增长。而60岁以上的老年人口比例逐年上升，这种人口数量和结构的变化导致了对商品房购买力的逐年下降，人口红利正在逐步消失。
(四)本地房企实力较弱，品牌房企投资滞缓。我区有资质的房地产开发企业共60家，其中一级资质只有1家，无品牌房企，实际在运作仅有大环、同成置业、旗隆、方远嘉誉、泰业等不到10家，总体规模不大、实力不强。目前大部分在建项目主要由中铁建、中环、绿城、保利、中粮、方远等区外品牌房企投建，在全域经济下行和房产市场低迷态势下，资金运转困难，近期对继续拍地开发建设的意向普遍不强，去年下半年至今成交的经营性用地，基本由本地国企拍回。2024年4月份之前成交的屿头乡芳草地、北师大南侧、鉴洋湖宋韵水街(一期)3个项目，分别由黄岩交旅集团、台州市市政基础设施开发集团、黄岩鉴洋湖旅游发展有限公司这些本地国企拍回。
二、产生问题的主要因素
(一)经济增长明显放缓，直接影响投资热度。据近十年统计数据，2014年至2018年，我区地区生产总值年增长率分别为8.8%、7.1%、7.5%、9.9%、8.6%，均保持在7%以上，而2019年至2023年，则分别为6.7%、3.7%、6.5%、3.5%、5.3%，均处于7%以下，经济增长明显放缓。就目前来说，房产开发企业对我区房地产业的发展前景并不看好，开发投资和生产总值也明显回落，并低于GDP的增速。
(二)刚需购房基本满足，投资购房基本消失。我区购房者的地域结构区别于上海、杭州等一线城市，市场主体以本区内人群为主。近几年则多为：西部乡村进城人群和城市郊区拆迁户，二、三胎家庭的改善性置业刚需，以小换大、以旧换新、就近就学的需求者，而以保值增值为目的的投资购房行为已经基本消失。外来人口落户当地的大多首选价格相对实惠的二手住宅。2014年—2018年，我区的商品住宅销售面积年平均增速为36.76%，在2020年时达到了年销售98.64万平方米的高位。自2021年开始，商品住宅销量出现明显下降，库存总量却处于相对高位。
而近二十年的旧城改造，不少涉拆市民也换得多套安置房。大量的刚需、改善型购房已经得到充分满足，在总量已严重过剩的现状之下，政府的安置房建设数量还在不断攀升，市场供大于求状态进一步加剧。
(三)公共配套普遍欠佳，小区品质普遍偏低。台州市是一个新兴的三区组合型城市，几乎所有的市级公共设施(商务商办楼、大型商场、体育中心、文化娱乐)等均落地椒江。黄岩的基础设施不完善、公共设施配套少、等级低的问题依然突出，近几年虽有所改善，但相比于椒江主城区，差距依然较大。随着城市发展的快节奏生活模式,人们对于居住的要求不仅仅是最基本的住的功能，更为注重对品质生活的追求。另外，我区前几年推出的许多楼盘规模较小、周边配套不完善、部分开发商实力不强、规划设计理念滞后，户型设计、建筑品质、小区配套、物业管理等方面都不能满足日益增长的品质生活需求，导致低品质商品房供给过剩而高品质商品房则供给不足，小区规模品质亟待提高。
(四)中心城市虹吸趋强，本地房产吸力减弱。随着省、市级中心城市能级的不断提升，区域间大交通格局的形成及各类基础设施、公共服务设施的不断完善，加上最近各大城市对限购令的几乎全面取消，中心城市的虹吸效应正进一步增强，上海、杭州、台州(椒江)区域高品质楼盘优势凸显，对购房者的吸引力在不断增强，导致我区购房群体继续外流。据了解，目前选择上海、杭州就业落户的以刚需购房占大部分，而在椒江购房的，大多以改善型的二套房为主，椒江近年来商品住宅消费群体以温岭、黄岩、临海等地户籍的占多数。以2023年为例，台州新建商品房成交量主要集中在温岭、椒江、临海等地。其中，温岭以11853套的成交量居首位，其次是椒江和临海，成交量分别为10316套、10133套，黄岩的成交量是4760套，差距非常之大。由此可见，今后人口流入的、有好产业的、环境条件好的中心城市和区域仍有优势，一、二线和三、四线城市房地产市场的分化，正在逐步加大。
三、促进我区房地产业平稳健康发展
的对策与建议
面对当前房地产业发展困境，我区需紧紧围绕中央提出的“去库存、稳房价、保稳定”这一总体要求，采取各项有效举措，努力确保房地产业平稳健康发展。为此，我们提出以下建议：
(一)转变发展理念，有序控制供地节奏
土地开发是房地产市场的重要环节，对市场供给起着决定性的作用。我区目前应以推进新型城市化为契机，调整房地产业发展的战略思维，克服短期经济利益行为和土地财政的巨大诱惑，遵循市场规律，控制盲目投资，引导房地产市场理性平稳发展。根据最近的国家自然资办函〔2024〕918号文件要求：我区属于要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。在今后一个时期，一要优化土地供应结构。根据当前需求情况，科学合理确定商品房、保障房供地比例、商住比例和供地区域；适当减少刚需和刚改类土地的出让，增加改善型、高品质商品住房供地，满足不同层次的住房需求，并通过价格的适度突破制造正向的预期，逐步引导信心恢复。二要合理有序投放土地入市。从稳房价角度，严控住宅用地开发节奏，既要考虑控制供地量，又要考虑各类不同等级的地块均衡推出，根据市场需求逐步推出长短期土地供应计划。综合考虑周边配套的成熟度，提高住宅用地供应价值，提升城市可持续发展能力。三要进一步优化规划用地指标等要求。在落实上级相关规定的前提下，对符合条件区域，优化权限范围内商品房建设有关政策，适当突破住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准要求，适度放宽对排屋、叠墅等低密度楼盘的限制，增加改善型商品住宅比例，提高住宅开发品质，鼓励居住户型设计创新，支持住宅产品转型发展，有助于优化房地产市场的供应结构，促进市场供需平衡。
(二)推进城市更新，合理调整安置模式
面对当前我区房地产市场，如何挖掘和培育消费群体，是推动供需平衡，解决低迷现状、提振信心的第一要务。一是继续推进城市更新。城市更新的棚户区改造、城中村改造以及全域土地综合整治等项目的实施都将制造新的购房需求群体。这为消化商品房库存，提振活跃房地产市场产生重要作用。二是积极推进全房票安置模式。今后在城市更新、城中村改造、全域土地综合整治等涉及房屋征收过程中，转变安置模式，改实物安置为市场化实物安置(也即“房票”安置)。这一模式对拆迁户来讲，可加快回迁安置，并能有效满足不同经济条件的被征迁人对安置房的多样化需求；对房地产企业来讲，可加速库存去化，促进房地产市场健康发展；对政府来讲，可减轻临迁费发放压力，减少资源浪费(包括行政资源)，房票安置后腾出的空间资源，更可用于建设保障房及产业载体，满足周边刚性住房需求和产业发展需要，同时也是将购房需求留在当地的有效措施之一，可有效促进房地产市场良性发展。三是优化房票使用政策。要转变房票即是“房”的概念，树立房票具有“票”的属性的管理思路。目前，临海、温岭、路桥等地在学习我区前期房票政策的基础上完善推出的房票政策，既可叠加，又可拆分；既有直转，又可用于二手房和商业用房，临海市还由政府牵头设立房票交易平台，深受群众欢迎。建议由主管部门牵头加快完善出台更为适应本地市场需求的房票政策，通过房票这一载体，促进我区房地产市场“转”起来、“活”起来，实现百姓满意、政府省心。
(三)加强配套建设，着力提升城市品质
加大推进宜居城市配套设施建设，完善路网、给排水、园林绿地等基础设施和体育设施、文化娱乐等公共配套设施建设，同时要努力提升教育、医疗等资源质量，满足居民多样化的生活需求，提升整体居住环境的舒适度和便捷性。对现存的危旧房、老旧小区等，按照留、改、拆的总体原则，逐步统筹推进改造，既可提高百姓生活品质、提升城市品质形象，也能在一定层面上映射地产价值，增强城市吸引力。增加房地产市场供应需求，实现地产与城市发展的良性互动和双赢的目标。
(四)增强服务意识，不断优化营商环境
房地产企业是城市房地产业发展的市场主体，同时又是地方财政的纳税大户，对我区经济的贡献较大。为支持房地产市场的健康稳定发展。一要加大融资支持帮困解难。要更为精准的协调解决房地产企业融资中的困难和问题，分担企业风险，促进行业稳定，确保优质项目和暂陷困境项目得到必要的资金支援。如：发布房地产项目融资“白名单”，帮助协调金融机构对购房贷款的优惠政策，适当放宽公积金提取及贷款的认定标准，营造相对宽松的信贷环境等举措。二要优化服务提质增效。有关部门积极跟进出台支持政策，继续以优化营商环境与深化“最多跑一次”改革为契机，疏理相关审批流程，能减则减，能并则并，切实为企业提供高效的审批服务。三要大力培育品牌房企。引导房地产企业树立品牌意识，培育一批优势企业、龙头企业，并以此为重点，打造一批富有竞争力的房地产开发企业梯队，不断增强我区房地产业发展的内生动力和活力。四要提升中介服务质量。当前我区房地产中介机构198家，普遍存在小、低、散状况，建议由主管部门牵头，积极培育一批服务意识强、管理水平高、诚信等级优的中介服务企业。同时加强行业监管，强化行业自律，规范收费行为。
此外，还需要继续做好人口集聚、产业发展、经济稳定等多种举措，加快城市化发展，为房地产业的健康平稳发展提供实实在在的基础保障。
(作者单位：区委区政府咨询委员会)
区委常委会会议召开
